A importância de um plano de manutenções e do planejamento de manutenções preventivas em um condomínio

Diariamente recebemos nos jornais manchetes de tragédias dentro da construção civil e muitas delas ocasionadas dentro de condomínios devido a falta de manutenção preventiva nas edificações. Infelizmente nosso país não tem a cultura de manutenção preventiva, porém, aos poucos com conscientização esse cenário está mudando.

Nossas edificações não foram construídas para durar para sempre, elas foram construídas para durar um determinado período de vida útil que para atingi-lo é necessário e imprescindível que sejam realizadas manutenções.

De acordo com a ABNT NBR 5674/2012 temos principalmente três tipos de manutenções dentro dos condomínios, sendo elas:

1. Manutenção rotineira, caracterizada por um fluxo constante de serviços, padronizados e cíclicos, citando-se, por exemplo, limpeza geral e lavagem de áreas comuns;
2. Manutenção corretiva, caracterizada por serviços que demandam ação ou intervenção imediata a fim de permitir a continuidade do uso dos sistemas, elementos ou componentes das edificações, ou evitar graves riscos ou prejuízos pessoais e/ou patrimoniais aos seus usuários ou proprietários;
3. Manutenção preventiva, caracterizada por serviços cuja realização esteja programada com antecedência, priorizando as solicitações dos usuários, estimativas da durabilidade esperada dos sistemas, elementos ou componentes das edificações em uso, gravidade e urgência, e relatórios de verificações periódicas sobre o seu estado de degradação.

Poucas pessoas sabem, mas uma manutenção preventiva pode custar até 5 vezes menos do que uma manutenção preventiva, isso de acordo com a Lei do Sitter ou a Lei dos Cinco conforme demonstrado graficamente a seguir.

Além dos custos expressivos uma manutenção corretiva muitas vezes agride ainda mais o meio ambiente devido ao alto teor de resíduos da construção civil e pode agravar a ocorrência de conflitos entre os moradores do condomínio.

Agora vamos lá, se você é síndico e está lendo essa reportagem me responda: Você faz manutenção preventiva no seu prédio? Em quantos sistemas? Qual a periodicidade e controle dessas manutenções? Você homologa seus fornecedores verificando se eles são aptos para as funções e sabe se eles realmente entregam documentos suficientes para registro das manutenções?

Você sabia que existe uma norma só para organizar e planejar as manutenções do seu condomínio? E que essa norma elenca 18 sistemas e 40 elementos que no mínimo precisam de manutenção dentro de uma edificação? Você me responde com certeza se em seu condomínio todos os elementos e sistemas passam por uma manutenção preventiva? Se a resposta de pelo menos uma dessas perguntas foi NÃO, então você precisa se atentar as manutenções do seu condomínio de forma urgente.

Isso mesmo, a ANBT NBR 5674/2012 elenca os principais pontos de um plano de manutenção dentro de uma edificação, é recomendado que o síndico contrate esse serviço de uma empresa capacitada e especializada pois o plano de manutenção é complexo e de acordo com o item 4.3.3 da norma deve conter uma sistematização que contemple ao menos:

1. Designação do sistema, quando aplicável aos elementos e componentes;
2. Descrição da atividade;
3. Periodicidade em função de cada sistema, quando aplicável aos elementos e componentes, observadas as prescrições do projeto ou das especificações técnicas;
4. Identificação dos responsáveis;
5. Documentação referencial e formas de comprovação;
6. Modo e verificação do sistema;
7. Custo

Além disso sabemos que de acordo com o Código Civil brasileiro art. 1.356 o síndico possui várias atribuições se uma delas no § 6 cita que ele deve: “Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano”. Mas o que isso tem a ver com o plano de manutenção? Fácil. Vamos lá.

No item 5.2 da requerida norma, esta cita que:

O sistema de manutenção deve possuir mecanismos capazes de prever os recursos financeiros necessários para a realização dos serviços de manutenção em período futuro definido.

As previsões orçamentárias devem incluir uma reserva de recursos destinada à realização de serviços de manutenção corretiva.

As previsões orçamentárias devem expressar claramente a relação custo x benefício de manutenção, devendo constar em ata as deliberações sobre a realização ou não dessas intervenções.

Ou seja, só com um plano de manutenção completo é possível realmente prever os custos de manutenção que um condomínio terá para então contemplar esse valor na previsão orçamentária que é obrigação legal do síndico.

A norma cita até mesmo o que deve conter nas propostas de orçamento de manutenção dos fornecedores e como realizar a avaliação de cada proposta, é claro sempre acompanhado de um profissional da engenharia que irá auxiliar a administração do condomínio nas questões técnicas.

E agora, vamos fazer um plano de manutenção para seu condomínio prevenindo acidentes que podem ocasionar graves problemas?

Conte conosco.

Equipe LM Engenharia

Engenheiras Elis Almeida Medeiros de Mello e Priscila Oliveira Lachovicz.